România , tara care ar trebui desfintata. / “First they ignore you, then they laugh at you, then they fight you, then you win” Mahatma Gandhi

Posts tagged ‘Prima casa’

Prima Casă: Cum să construieşti un subprime românesc.


Vă amintiţi cum a început toată mizeria de acum? Peste Ocean, politicienii au promis şi au convins că oricine îşi va putea permite o locuinţă. Cum s-a sfârşit la ei şi cum începe la noi:

În 2009, prima ediţie a programului Prima Casă era o încercare aproape naivă de-a stopa prăbuşirea pieţei imobiliare, a construcţiilor şi a creditării bancare. Rezultatele s-au văzut: zero.
În 2010, guvernul insistă. Ce s-ar putea întâmpla dacă chiar va reuşi să obţină rezultate.

Mai întâi, ce s-a întâmplat în SUA:

Pasul 1. Ispita: garanţiile de stat. Cuplul magnific Freddie Mac şi Fannie May – fonduri guvernamentale de garantare – au promis că preiau riscurile băncilor care dau credite ipotecare pentru persoane cu venituri mici. Condiţia: 52% dintre clienţi să aibă venituri SUB medie.

Pasul 2. Schizofrenia.
Nu e greu de ghicit ce a urmat. Dacă tu, cumpărător din clasa de mijloc, mergi la bancă să te împrumuţi, banca trebuie să găsească încă un client care în mod normal ar mai fi muncit mulţi ani până să-şi permită o casă.
Adică, să mărească riscul portofoliului ca să obţină dobânzi mai mici din tiparniţa FED. How cool is that? Boschetar? Respiră? E perfect!

Pasul 3. Beţia: bula imobiliară. Bani mai ieftini înseamnă preţuri mai mari. Clienţi mai mulţi înseamnă preţuri şi mai mari.

Pasul 4. Lăcomia: hazardul moral. Preţurile din ce în ce mai mari dau senzaţia că vor creşte la nesfârşit. Mai contează dacă îţi permiţi o casă? Cumperi acum, vinzi mai târziu, păstrezi profitul. Toată lumea e fericită. Sigur?

Pasul 5. Delirul. Se termină boschetarii. Preţurile încep să scadă. Proprietarii încep să vândă. Preţurile scad şi mai mult. Unii se trezesc că locuinţa lor a ajuns să valoreze mai puţin decât suma de plătit la bancă. Nu mai plătesc. Executări silite. Preţurile scad şi mai mult. Spirala continuă.

Pasul 6. Nota de plată. De pe acoperişurile Freddie, Fannie, Bear Sterns, AIG, Citi, încep să se arunce şefi, cu paraşutele de aur. Numără rar. Când trec de zece, înseamnă că băncile lor sunt prea mari pentru a fi lăsate să cadă.

Începe dominoul şi ajunge întâi în Europa, apoi în România. Bursele încep să cadă. Piaţa imobiliară începe să cadă. Împrumuturile încep să cadă. Economia începe să cadă. Guvernele anunţă planuri anti-criză, fiecare cât şi cum poate. România nu se lasă mai prejos. Printre măsuri, “Prima casă 2″:

Pasul 1. Ispita: garanţiile de stat. Dacă dai credite de 60-75 mii euro, cu avans de doar 5% şi dobândă tot 5% (euribor+4), statul îţi promite că tu, bancă, nu vei pierde nimic orice s-ar întâmpla.

Pasul 2. Schizofrenia. Cu 3000 de euro avans, adică un descoperit de cont pe card, şi venituri pe familie de 600 de euro poţi lua un apartament de două camere pentru care să dai în fiecare lună 300 de euro rată. Probabil, tot atât dădeai chirie.

Până aici, lucrurile s-au întâmplat sau se întâmplă. Mai departe, aşteptăm consecinţele. Cel mai rău scenariu:

Pasul 3. Mahmureala. Ştie cineva sigur dacă preţurile chiar s-au oprit din cădere? Care va fi impactul executărilor silite amânate până acum? Dar al proiectelor terminate şi nevândute pe care constructorii le pictează pe dinăuntru cu cai verzi, ca să doarmă băncile liniştite? Care va fi efectul îmbătrânirii şi al migraţiei? Dar al creşterii Euribor de la 1 la 5%, adică a dobânzii finale de la 5 la 9%? Bani scumpi înseamnă preţuri mai mici, ofertă mare înseamnă preţuri şi mai mici. [Citeşte şi când trebuie să tratezi căderea pieţei ca pe o veste bună]

Pasul 4. Depresia. La ultima întrebare, răspunsul e simplu. Dacă dobânda creşte de la 5% la 9%, rata lunară creşte de la 300 de euro la 450 de euro. Adică de la jumătate la trei sferturi din venitul familiei. Adică, venitul disponibil se înjumătăţeşte, de la 300 de euro la 150 de euro. O fluctuaţie de curs valutar sau o reducere de venituri poate să îl ducă chiar spre zero. Ce să faci în aşa situaţie?

Pasul 5. Stranger in bed. Numele adevărat al lui Freddie Mac este FHLMC. Pe Fannie May o cheamă FNMA. În România, garanţiile le dă FNGCIMM, o băncuţă guvernamentală care n-a căpătat până acum niciun nume popular (propuneri?).

Cum cine? Ea garantează miliardele de euro pe care băncile vor să le dea familiilor de la punctul 4. Dacă nu poate singură, îşi face asigurare. Dacă asigurarea nu ajunge, ne căutăm de bani. Deja vu!

Pasul 6. Nota de plată. Este România prea mare pentru a fi lăsată să cadă?

Plafoanele pentru Prima Casă 2, în milioane de euro (sursa: reflectiieconomice.zilisteanu.ro)

TOTAL 700
BCR 215,63
BRD 161,73
B. Românească 53,91
Alpha Bank 45,82
Piraeus Bank 37,74
B. Transilvania 26,95
CEC Bank 21,56
Millenium Bank 18,87
Raiffeisen Bank 16,17
Banc Post 16,17
Unicredit Ţiriac 16,17
Intesa 13,48
Garanti Bank 13,48
Volksbank 10,78
OTP Bank 6,74
Emporiki Bank 6,47
Leumi Bank 5,39
CreditEurope 5,39
Carpatica 4,31
ATE Bank 2,15
RIB 1,08
Anunțuri

Prima teapa


Va prezentam problemele pe care le-a întâmpinat un tânăr la contractarea unui împrumut prin programul guvernamental „Prima Casă”. Bărbatul a iniţiat demersul de a contracta un împrumut în august 2009 şi abia pe 22 februarie 2010 a avut banii în cont.

În şapte luni, tânărul a cheltuit în procesul birocratic 20% din suma solicitată băncii.

Clujeanul Eugen Olariu are 32 de ani şi deţine o firmă de servicii fotografice. A fost fotoreporter la mai multe ziare locale, dar acum lucrează pe cont propriu.

În august, Eugen s-a dus la bancă să se intereseze cum să obţină un împrumut prin programul „Prima casă”, care devenise operaţional în iulie. Găsise un apartament care-i plăcea într-un bloc din 2008, afacerea îi mergea, nu era dator la furnizori şi nu-şi luase niciodată salariul cu întârziere, fiind propriul său angajat.

A cerut un credit de 32.000 de euro, precizând că, din calculele sale, îşi permite o rată lunară de maxim 1000 de lei (250 de euro).

„Au început cu o analiză preliminară a veniturilor mele, iar primele acte pe care mi le-au cerut au fost balanţa firmei pe ultimele 6 luni şi adeverinţe de salariu pe ultimele 3 luni, plus atestat fiscal că nu am datorii către stat”, spune Eugen.

Veniturile sale nete atingeau 3000 de lei pe lună, din salariu şi dividende.

„După ce le-am spus cât câştig şi ce apartament vreau, au zis că e nevoie de evaluarea apartamentului şi, apoi, de un act notarial, antecontractul de vânzare-cumpărare, care presupune extras de la Cartea Funciară şi dovada plăţii avansului către vânzător”.

Apartamentul i-a fost evaluat la 34.000 de euro, iar antecontractul l-a semnat la notar pe 15 august. I-a dat un avans „rotund” vânzătorului de 2000 de euro, mai mare decât procentul obligatoriu de 5% din valoarea locuinţei (1700 de euro).

„Show-ul a început în septembrie”, spune Eugen. „M-au chemat la bancă şi mi-au spus că, în urma analizei dosarului, sunt în categoria de risc mediu şi nu pot să-mi acorde creditul decât dacă duc un coplătitor, un girant care să fie rudă de gradul 1 sau 2”.

Eugen a fost inclus la „risc de neplată”, deşi firma sa înregistrase profit de minimum 5.000 de euro în fiecare an de la înfiinţare. Dar s-a conformat. L-a trecut ca girant pe unul dintre fraţii săi, care era mai credibil pentru că… avea deja credite şi era cu ratele la zi. În ţara asta, dacă nu apelezi la credite, nu eşti credibil”, spune acesta.

În octombrie, l-au chemat din nou la bancă. „Pentru că vi s-a redus profitul pe septembrie 2009 în raport cu septembrie 2008 şi pentru că piaţa imobiliară e în scădere, deci există riscul ca, în caz de neplată, apartamentul să nu mai poată fi vândut la suma evaluată, trebuie să-i mai daţi 10% vânzătorului”. I-a dat încă 3100 de euro, inclusiv onorariile adiacente la notar.

Dosarul lui Eugen a ajuns la Fondul Naţional de Garantare a Creditelor, care mandatarul statului pentru programul „Prima casă”, abia la începutul lui decembrie, după 4 luni de la debutul procedurii. „Mi s-a spus că voi primi răspuns de la Fond înainte de Crăciun, dar l-am primit în 4 februarie. De ce? Pentru că ianuarie a fost lună moartă, nimeni n-a mişcat nimic până nu s-a aprobat bugetul de stat în Parlament”, îşi aminteşte Eugen.

Împrumutul a ajuns în contul lui pe 22 februarie. Per total, Eugen a primit 28.900 de euro, cu 3100 de euro mai puţin decât ceruse în august. Rata pe lună i-a fost stabilită la 200 de euro, iar perioada de rambursare a fost de 20 de ani.

În şapte luni, iată cheltuielile pe care le-a acumulat Eugen:

1. Avans către vânzătorul apartamentului: 5100 de euro (mai întâi 2000, apoi încă 3100).

2. Onorariul pentru evaluarea locuinţei: 400 lei.

3. Autentificarea la notar a ante-contractului de vânzare-cumpărare: 180 lei.

4. Extrase „de etapă” de la Cartea Funciară: 280 de lei

5. Autentificarea la notar a creditului bncar: 750 de lei.

6. Declaraţie notarială pe proprie răspundere că nu a deţinut şi nu deţine locuinţă 120 de lei (2 x 60).

7. Trei rate de dobândă, care rămân în cont până la stingerea creditului: 1000 de lei.

8. Asigurarea locuinţei: 750 de lei

9. Asigurarea de incendiu: 200 de lei.

10. Autentificarea la notar a actului final de vânzare-cumpărare: 1900 lei.

11. Intabularea şi ultimul extras de carte funciară: 250 de lei.

Total cheltuit în 7 luni: peste 6500 de euro (5100 de euro şi 5830 de lei).

Această sumă nu include asigurarea de viaţă pe un an care este obligatorie, cardul deschis la bancă, de asemenea obligatoriu şi benzina.

„În cazul meu, banca a făcut analiza de parcă luam un milion de euro împrumut”, încheie solicitantul Eugen

Peste 4.200 euro, costurile ascunse ale programului ‘Prima Casa’


Peste 4.200 euro, costurile ascunse ale programului 'Prima Casa'
Nu mai putin de sapte comisioane si trei taxe trebuie achitate de catre un cumparator al ‘Primei Case’. La acestea se adauga comisionul care trebuie achitat agentiei imobiliare, in cazul in care apartamentul nu este cumparat direct de la proprietar. Valoarea totala a acestora ajunge la peste 4.200 euro, luand in calcul un apartament de 60.000 euro.

De departe, cea mai mare cheltuiala va fi cea cu taxele notariale. Astfel, potrivit informatiilor furnizate de Uniunea Nationala a Notarilor Publici (UNNPR), pentru ziarul Gandul, pentru un apartament cu un pret de vanzare de 60.000 euro, taxele notariale se ridica la 4.437 lei, adica circa 1056 euro. ‘in aceasta suma sunt incluse costurile cu autentificarea contractului de vanzare-cumparare si cele pentru autentificarea unui contract de ipoteca pentru creditul de 57.000 euro’, ne-a declarat Alin Briceag, editor imagine la Biroul de presa al UNNPR.

Depozit colateral – 900 euro

In afara garantiei oferite de stat, bancile cer, la randul lor, o garantie suplimentara, sub forma unui depozit colateral, constituit din primele trei rate de dobanda si valabil pe toata perioada creditului. Pentru acest depozit bancile nu vor acorda nici un fel de dobanda, pe toata perioada creditului, de 10-30 de ani.

‘Pentru un credit de 57.000 euro, pe 10 ani, dobanda pe luna este de maximum 300 de euro, asa ca depozitul colateral va fi in suma de 900 euro. Acesti bani se vor da inapoi clientului la achitarea ultimelor trei rate ale creditului’, ne-au explicat reprezentantii de la relatii cu clientii ai unei banci. Evaluarea imobilului mai scoate din buzunarele celor interesati de cumpararea unei locuinte pana la 500 lei, plus TVA, adica circa 142 de euro.

Unele banci suporta acest cost, altele doar pun la dispozitia clientilor lor o lista cu evaluatorii agreati. in cazul in care ‘Prima casa’ este achizitionata printr-o agentie imobiliara, trebuie luat in calcul si comisionul datorat acesteia, care ajunge, in medie, la 3 % plus TVA, dar poate fi si negociat, dupa cum ne-a declarat Carmen Mihaita, secretar general ARAI. Astfel, pentru un apartament de 60.000 euro, comisionul poate ajunge la 2.000-2.500 euro.

Cu toate ca la demararea programului ‘Prima casa’ multe banci au anuntat ca nu vor mai percepe comisioane de rambursare anticipata si nici pentru acordarea creditului, bancile au avut grija sa perceapa alte comisioane. Comisioanele pentru administrarea contului curent, cel de depunere/retragere numerar, de transfer al banilor din credit in contul curent al vanzatorului/constructorului, precum si comisionul de confirmare a soldului creditului mai vaduvesc clientii de inca circa 400 euro.

Si Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri va incasa de la cei ce cumpara ‘Prima casa’ un comision de gestiune, de 0,37% pe an, care este, in primii 3-4 ani, de aproximativ 200 de euro. La acestea se adauga taxa de inregistrare la Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare, care este de 67 lei.

Nor de etichete